Conservar la vivienda habitual en la Ley de Segunda Oportunidad: Guía Completa
¿Se puede conservar la vivienda habitual con la Ley de Segunda Oportunidad? Sí, con la exoneración mediante plan de pagos sin liquidación, si puedes asumir la hipoteca y el plan. No hace falta que la hipoteca supere el valor del piso. Si no se vende la vivienda habitual, el plan dura cinco años en lugar de tres (art. 497 TRLC).
Esta guía forma parte de nuestra página sobre la Ley de Segunda Oportunidad.
El temor a perder el hogar familiar es la principal barrera que frena a miles de deudores a la hora de buscar la cancelación de sus deudas. Tras la reforma de 2022, el Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC) permite al deudor de buena fe pedir la exoneración con un plan de pagos sin liquidar su patrimonio, una vía pensada para conservar bienes como la vivienda habitual. En esta guía te explicamos qué valora el juez y cómo se tramita.
¿Qué se tiene en cuenta para conservar tu casa sin liquidación?
La ley no fija una lista de requisitos para conservar la vivienda. Lo que exige es un plan de pagos viable: el juez comprueba los requisitos de la exoneración, el contenido del plan y sus posibilidades objetivas de cumplirse (arts. 496 y 498 TRLC). En la práctica, estos son los criterios que más pesan:
- Poder asumir la hipoteca y el plan de pagos: Es el punto clave. Tus ingresos deben cubrir la cuota hipotecaria y el remanente acordado con el resto de acreedores sin desatender la subsistencia básica familiar. En la práctica, llegar con la hipoteca al corriente y sin una ejecución hipotecaria iniciada facilita mucho el plan.
- Valor de la vivienda frente a la hipoteca (criterio del «valor neto libre»): No es un requisito rígido. Si el piso vale más que la hipoteca, también se puede conservar mediante un plan de pagos a 5 años, siempre que puedas asumir la cuota hipotecaria y el remanente acordado con el resto de acreedores. El escenario más favorable es el de la vivienda con «valor neto negativo»: su valor de mercado es inferior a la hipoteca pendiente. Ese supuesto encaja en el concurso sin masa (cargas superiores al valor de mercado, art. 37 bis TRLC) y lo habitual es que el juez autorice conservar el piso, porque su venta no aportaría nada a los demás acreedores.
- Que la liquidación sea antieconómica (ausencia de beneficio para la masa activa): No aparece así formulado en la ley. Es un criterio jurisprudencial que se deriva del principio de proporcionalidad. Consiste en demostrar al juez que los costes de subastar la vivienda (tasación, honorarios de subasta, comisiones), más lo que hay que pagar al banco por su privilegio hipotecario, se comerían lo recaudado. Si el remanente para los acreedores ordinarios sería cero o insignificante, la venta carece de sentido económico y puede preservarse la vivienda. Es un argumento que el juez valora caso por caso, no una garantía.
¿Qué diferencia hay entre mantener la casa y la liquidación?
Resumen en la tabla comparativa.
| Criterio Evaluado (TRLC) | Vía con Plan de Pagos (Protege Vivienda) | Vía con Liquidación de Activos |
|---|---|---|
| Propiedad de la Vivienda | Se conserva la titularidad y el bien familiar | Se subasta o vende para saldar deudas |
| Valor de la Vivienda frente a la Hipoteca | Puede conservarse tanto si vale menos que la hipoteca como si vale más, si se asumen la cuota y el plan | Si vale más que la hipoteca, lo que sobre tras pagar al banco va al resto de acreedores |
| Tratamiento de la Hipoteca | Se mantiene el pago mensual negociado | Se ejecuta y cancela con el producto del bien |
| Duración del Plan Legal | 3 años con carácter general; 5 si no se vende la vivienda habitual (art. 497) | Sin plan de pagos (con bienes que liquidar, suele durar entre 12 y 18 meses) |
| Exoneración de Deudas (EPI) | Provisional al inicio y definitiva tras el plan | Cancelación directa e inmediata del pasivo restante |
Datos clave
| Dato | Cifra o plazo | Fuente y año |
|---|---|---|
| Duración del plan de pagos | 3 años; 5 si no se realiza la vivienda habitual | Art. 497 TRLC, 2022 |
| Duración habitual con bienes que liquidar | Entre 12 y 18 meses | Estimación práctica (no es un plazo legal), 2026 |
| Cargas superiores al valor de mercado del bien | Uno de los supuestos de concurso sin masa | Art. 37 bis TRLC, 2022 |
| Órgano competente | Sección de lo Mercantil del Tribunal de Instancia | LO 1/2025, 2025 |
¿Cómo se tramita el plan de pagos sin perder la casa?
Estos son los pasos habituales para pedir la exoneración con plan de pagos conservando la vivienda:
- Valoración del inmueble: Conocer el valor de mercado de la vivienda (por ejemplo, con una tasación) y compararlo con la hipoteca pendiente.
- Verificación de requisitos de la Ley de Segunda Oportunidad: Confirmación del perfil de deudor de buena fe y cálculo del pasivo exonerable.
- Presentación del Plan de Pagos: Propuesta con el calendario de pagos de las deudas exonerables y los recursos previstos para pagarlo, para las deudas no exonerables y para la cuota hipotecaria (art. 496 TRLC). Se presenta ante la Sección de lo Mercantil del Tribunal de Instancia.
- Resolución judicial: Los acreedores tienen diez días para alegar. Después, el juez concede provisionalmente la exoneración y aprueba el plan, tal cual o con modificaciones, o la deniega (art. 498 TRLC).
¿Qué ha cambiado en 2026?
- — LO 1/2025: los Juzgados de lo Mercantil pasan a ser la Sección de lo Mercantil del Tribunal de Instancia, con jurisdicción provincial.
Preguntas frecuentes sobre conservar la vivienda
¿Se puede salvar la vivienda habitual con la Ley de Segunda Oportunidad?
Sí, es posible conservarla con la exoneración mediante plan de pagos sin liquidación, siempre que puedas asumir la cuota hipotecaria y el plan acordado con el resto de acreedores. No es un requisito legal que la hipoteca sea igual o mayor que el valor del piso: es un criterio práctico que facilita conservarlo.
¿Cuánto dura el plan de pagos si conservo la vivienda?
Con carácter general, el plan de pagos dura 3 años, pero se extiende a 5 años cuando no se vende la vivienda habitual del deudor (art. 497 TRLC).
¿Puedo conservar la casa si vale más que la hipoteca?
Sí. Si el piso vale más que la hipoteca, también se puede conservar mediante un plan de pagos a 5 años, siempre que puedas asumir la cuota hipotecaria y el remanente acordado con el resto de acreedores. Si vale menos que la hipoteca (valor neto negativo), lo habitual es que el juez autorice conservarlo, porque su venta no aportaría nada a los demás acreedores.
¿Qué significa que la liquidación de la vivienda sea antieconómica?
Que venderla no aportaría nada a los acreedores ordinarios: los costes de la subasta (tasación, honorarios, comisiones) y lo que hay que pagar al banco por su privilegio hipotecario se comerían lo recaudado. No es un requisito que figure así en la ley, sino un criterio jurisprudencial basado en la proporcionalidad, que el juez valora caso por caso.
Fuentes y normativa
- Real Decreto Legislativo 1/2020, Texto Refundido de la Ley Concursal (2020, consolidado): arts. 37 bis y 495 a 498
- Ley 16/2022, de reforma del Texto Refundido de la Ley Concursal (2022)
- Ley Orgánica 1/2025 (2025)
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